深圳罗湖33个城市更新项目正在遍地开花

         当前，一场城市更新的“攻坚战”正在深圳最早的建成区罗湖打响。这里诞生了城市更新的“蔡屋围模式”;这里已成为深圳城市更新的“主战场”，33个更新项目在这里遍地开花。

         罗湖区委书记倪泽望、区长贺海涛认为，城市更新是破解罗湖土地资源难以为继、产业空间严重不足、城区环境持续老化的有力手段，也是罗湖先行先试建设国际消费中心的重要突破口。罗湖的城市更新将紧紧围绕重点产业、重点区域和重点项目全力推进，为实现“一中心两基地”(国际消费中心和服务业基地、总部基地)的发展目标打下坚实基础。倪泽望、贺海涛表示，罗湖要把城市更新与国际消费中心建设的产业业态有机结合起来，通过物理空间的改变带动城市模式的改变，以城市更新的手段创造更新的城市空间和更新的公共生活服务模式，让罗湖再次引领城市发展的风骚，成为新观念、新场所、新文化、新生活的前沿，实现市委市政府对罗湖提出的整个城区转型升级的目标。

         城市更新前景一片光明，但道路相当曲折。罗湖先后完成了人民南、华润万象城周边地区及水贝珠宝产业集聚基地的环境整治，探索出一条综合整治类城市更新的路径;完成了渔民村、田贝村的改造，探索出一条自主更新类城市更新的路径;完成了蔡屋围金融中心的改造，探索出一条政府引导、市场运作的城市更新的路径，实现了多方共赢……这些城市更新方面的探索，在深圳乃至全国都产生了示范效应。在城市更新的“蔡屋围模式”下诞生的深圳新地标京基100入伙近两年，来自全国各地的参观者络绎不绝，人们在登顶欣赏鹏城美景之余，更感叹城市更新化腐朽为神奇的力量。罗湖区重建局局长王策飞表示，罗湖将长期致力于探索城市转型期的可持续发展道路，主要从质量、创新和制度三个方面着手深入推进城市更新。

再造新罗湖：

四分之一建成区全面改造

         罗湖全区总面积78.76平方公里，其中，可建设用地约35平方公里，已基本全部建成，通过“二次开发”来拓展优质、高效的产业空间是罗湖可持续发展的关键所在。据统计，罗湖区“四旧”面积约8.3平方公里，占建成区面积的约四分之一。倪泽望、贺海涛曾多次表示，城市更新是罗湖后30年再创辉煌的重要抓手，等不起、慢不得，罗湖人必须人一己百大干快上，通过对四分之一建成区的更新改造，建设繁荣、文明、幸福的新罗湖。

         根据《罗湖区先行先试建设国际消费中心的行动计划》，按照产业第一和功能提升的原则，罗湖城市更新重点推进五大产业片区改造。依照规划，未来5到10年，罗湖区将新增产业空间750万平方米。其中笋岗—清水河片区开工建设27个城市更新项目，总投资超过500亿元，拟建设为国际时尚消费中心和国际创意机构总部基地;“金三角”片区规划建设5个城市更新项目，总投资230亿元，拟强化建设以金融为核心的高端商业商务区;水贝—布心片区规划建设10个城市更新项目，总投资180亿元，拟打造为全球珠宝时尚产业总部、设计营销中心及旅游购物目的地;莲塘片区规划建设4个城市更新项目，总投资45亿元，要建设成为互联网产业园和口岸服务区;深南东片区规划建设2个城市更新项目，总投资55亿元，激活深南东发展潜力，沿深南路形成高端商业商务集聚带。

         目前笋岗—清水河片区已开工的三个项目分别是清水河国际汽车物流产业园、深业进智现代物流分拨中心、深业物流中心;力争明年开工的项目有笋岗总部基地(深业泰富)和布吉农批市场更新项目;“金三角”片区的向西村局部改造已完成拆迁;蔡屋围金融核心区、湖贝片区已列入市城市更新计划;水贝—布心片区的特力—吉盟工业区已有3个地块开工;中华自行车厂、水贝金展国际珠宝广场等改造项目计划下半年开工;金威啤酒厂、布心工业区、特发保税黄金珠宝产业园等一批项目也在抓紧推进;深南东片区的黄贝岭村改造项目一期已全面动工，同时在进行二期项目规划，三九大酒店改造项目正在进行可行性研究;莲塘片区西下南村、国威电子科技大厦等项目已开工，莲塘第七工业区、鹏基工业区改造等项目也在全力推进中。

产业规划引领更新改造

         自2009年底《深圳市城市更新办法》出台至今，罗湖共有33个项目列入城市更新计划，其中旧城中村8个、旧工业区18个、旧商业区4个、旧住宅区3个，总用地面积约174万平方米。目前已核发专项规划批复的项目总用地面积70万平方米，已签订土地使用权出让合同的项目总用地面积32万平方米，项目实施率达到35%，位居全市第一。预计罗湖今年城市更新项目在建面积将达到225万平方米，比年初预计的189万平方米增加36万平方米，在建总体量相当于12个万象城。

         罗湖区重建局负责人表示，今年罗湖城市更新的目标，是在全力确保水贝国际珠宝广场(中华自行车厂)、水贝金展国际珠宝广场、大中华CEPA广场等基本项目开工建设的同时，蔡屋围片区、湖贝片区列入城市更新计划。

         在已获批的33个城市更新项目中，产业项目占比80%以上。未来新增产业空间吸引什么产业进入，传统优势产业与新兴产业等如何平衡?如何有效避免同质竞争?罗湖的思路非常明确——以产业规划引领空间规划。为此，罗湖开展了“金三角”等4大片区17个重点项目的产业规划国际咨询，35家来自德国、英国、西班牙等国家和地区及内地的国际咨询机构及联合体报名参征。经过三轮评审，北大纵横、戴德梁行、英国合乐集团入围前三名，规划咨询与招商引资捆绑，确保规划可行、项目落地。

         为确保各个更新项目按照产业规划落地，区政府要求尽快建立项目规划与产业规划、招商引资“三个同步推进”机制。即所有城市更新项目在申报更新计划的同时申报其产业规划，符合“一中心两基地”定位才允许实施。区里初审通过后，招商引资部门立即跟进，以规划促招商，以招商完善规划。区重建局紧扣“城市更新”和“产业升级”两大主题，牵头组织建立了联席会议工作制度，制定了《罗湖区“三个同步推进”联席会议工作方案》，实现了区城市更新部门、经济促进部门、投资推广部门就更新规划、产业规划、招商引资保持定期沟通、同步推进。

实施精品战略 打造更新样板

         在 “完成一批、开建一批、储备一批、筹划一批” 城市更新项目的同时，罗湖区对几个重点更新项目实施“精品战略”，争取在不远的将来再打造出1~2个像京基100这样，在全市乃至全省具有示范效应的更新样板。

         由红岭北路、红岗路、布吉路、文锦北路、洪湖东路、笋岗东路围合而成的笋岗—清水河片区，总用地面积5.42平方公里，规划总建筑面积达1200万平方米。罗湖对该片区用超前的眼光和国际化思维实施统一规划。根据已编制完成的《笋岗-清水河片区发展单元规划大纲》，片区的功能定位为国际时尚消费中心和都市创意总部基地。规划强调通过优化交通组织，加强笋岗和清水河联系，形成一个整体;重塑布吉河两岸和洪湖公园得天独厚的景观资源，塑造都市景观品质休闲区;强化片区商贸业创新发展模式，创建片区国际采购、专业会议、展示交易模式，形成新兴商务服务中心;引进中运量轻轨电车，利用原铁路专用线轨道，将龙岗布吉、清水河、笋岗和福田华强片区联系起来，加强轨道交通覆盖和换乘联系;建设永不落幕的城市生活“家”年华，形成以“家”为主题的城市消费、休闲和体验中心。该片区16个子单元专项规划正在逐一落地，力争按照“西有前海，东有笋岗”的要求，个个做成精品。

         由华润置地主导的湖贝片区更新项目分三期进行，将用9年左右的时间，将片区建成集购物、休闲、娱乐、文化为一体的新商业地标。项目完成后，将与现有的东门商圈相得益彰，享受东门商圈带来巨大人流和商机的同时，也为其提供更为发达的公共交通线路及近10000个停车位，使东门商圈进一步“扩容”。该项目的一大亮点是要改造成为华润万象城的升级版，成为罗湖打造国际消费中心的扛鼎之作，使老城区重新焕发“深圳风采”;另一亮点则是将本地文化和商业文化有机融合，片区将建设岭南风情的步行街，配有地域特色的小剧场及街头表演，将岭南文化融入到商业圈的各个角落，这里将成为罗湖的心脏地带和超越万象城的标志性的公共空间。针对社会广泛关注的湖贝村怀月张公祠改造后的命运，华润置地项目公司承诺，将充分听取村民意见，以适当的方式最大程度还原历史，为湖贝村和片区提供一个集宗族文化和岭南民俗文化功能于一体的、值得永久保留的建筑。

         京基集团在蔡屋围片区的新一轮改造也将步入快车道，蔡屋围统筹片区东起华润万象城，西至红岭路，北至红宝路以北，南至滨河路，总用地面积约31.6万平方米。拟建设成具有国际地位的金融服务和高端消费中心。该片区作为罗湖先行先试打造国际消费中心的另一亮点，将构筑起“国内-珠三角”-“深圳-香港”-“亚洲-世界”的沟通桥梁，成为先锋城市与世界同步的现代文化标杆。未来的蔡屋围继地王大厦、京基100之后，将再度诞生深圳新地标。

创新机制加快更新步伐

         在城市更新的实践中，罗湖区推出了一系列工作制度和创新举措，有效加快了更新进程。

——建立城市更新重点项目领导挂点联系制度。罗湖区有关部门特选取了建设规模较大、产业定位清晰、带动力强的14个重点更新项目，由区领导挂点、敦促、督办、协调推进项目的进程，同时对这些重点项目实行动态管理。

区几套班子领导挂点第一批重点城市更新项目工作以推动项目及早开工为根本出发点，结合挂点项目实际，加强现场调研与检查督办，协调解决有关问题。在保证实施质量的基础上，加快项目进度，从项目城市更新计划申报到取得建设工程施工许可证，建立时间倒逼任务的工作机制。

——成立更新“突击队”。区委在全区范围内抽调数十名干部组建了6个城市更新办公室，对责任项目基础性工作进行全过程监管、协调和指导。在项目实施的关键时期，各办公室之间人员还可互相调配，临时成立项目“突击队”，深入现场，深入社区，深入群众，公正调解群众所关心的切身利益问题。在工作组进驻现场后，群众呼声得以及时反馈，民意得到充分尊重，许多问题在基层就能快速有效解决，有效推动了项目进展。

——制定城市更新配套规程。2012年年底，罗湖区及时研究出台了《罗湖区拆除重建类城市更新实施办法(试行)》，旨在与《深圳市城市更新办法实施细则》等有效衔接，建立规范、有序的城市更新长效机制。目前，《罗湖区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体工作规程(试行)》正在组织编制中，这项工作率先在权利主体分散且数量较多的旧住宅区改造方面作出了探索。

         此外，罗湖区在支持产业及民生项目试点小地块城市更新、鼓励旧工业区探索综合整治类城市更新等方面也进行了有益尝试。在“创新开路，质量至上”的旗帜下，美丽的“新罗湖梦”不远的将来必定成为现实。

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